Eiskalt erwischt – wenn die Heizung in der Mietwohnung ausfällt

Sobald die letzten warmen Sommertage vorbei sind und die Temperaturen langsam, aber sicher fallen, rückt die Heizsaison näher. Hat die Heizungsanlage in der Mietwohnung die Sommerpause nicht problemlos überstanden? Oder funktioniert sie während der Heizsaison vom 01. Oktober bis zum 30. April nicht ordnungsgemäß? Dann liegt ein “Mangel der Mietsache” vor und der Mieter hat gegebenenfalls ein Recht auf Reparatur und/ oder Mietminderung.

Heizungsanlagen müssen in der Regel so eingestellt sein, dass die Leistung ausreichend ist, um zwischen 6 Uhr am Morgen und 23 Uhr am späten Abend die Wohnräume ordnungsgemäß zu heizen. Ausreichend beheizt sind Wohnräume regelmäßig, wenn eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius gewährleistet ist. In anderen Räumen, wie dem Schlafzimmer, der Küche und dem Flur, soll eine Mindesttemperatur von 18 bis 20 Grad Celsius ausreichend sein.

Liegen die Temperaturen darunter, funktioniert die Heizung nicht ordnungsgemäß und entsprechend wird der Gebrauch der Wohnung durch den Mieter beeinträchtigt. Es liegt also ein Mangel der Mietsache vor.

Muss sich der Vermieter kümmern, wenn die Heizung ausfällt?

Wenn Probleme mit der Heizung auftreten, sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich kontaktieren und darüber informieren. Es ist regelmäßig die Aufgabe des Mieters, den genauen Zeitpunkt zu nennen, an dem das Problem erstmals aufgetreten ist, und eine Instandsetzung anzufordern. Um auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie dem Vermieter die Mitteilung am besten (auch) schriftlich per Einschreiben zukommen.

In jedem Fall lohnt es sich, als Nachweis ein Temperaturprotokoll zu erstellen. Dabei können Sie – idealerweise gemeinsam mit einem Zeugen – täglich jeweils tagsüber und abends die Temperatur in allen Zimmern mit einem handelsüblichen Thermometer messen und notieren. Sofern Sie Ihren Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel informiert haben, hat er die Aufgabe, sich um die ordentliche Instandsetzung zu kümmern.

Ist eine Mietminderung wegen kaputter Heizung möglich?

Eine Mietminderung ist grundsätzlich nicht bei jedem Ausfall der Heizung in der Mietwohnung möglich. Bei kurzzeitigen Unterbrechungen der Heizfunktion beispielsweise kann üblicherweise keine Mietminderung verlangt werden.

Langfristige Ausfälle mit einer Dauer von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Tagen oder konstant zu geringe Temperaturen in der Wohnung sind hingegen Mängel der Mietsache, bei denen eine angemessene Mietminderung verlangt werden kann.

Liegt die Temperatur in der Mietwohnung in der Heizsaison wie zuvor beschrieben langfristig oder konstant unter 20 Grad Celsius, hat der Mieter Recht auf eine Mietminderung. Wie hoch diese ausfällt, kann nicht pauschalisiert werden und ist vom individuellen Einzelfall abhängig.

Die Mietminderungsquote ist auch abhängig von den Außentemperaturen sowie dem Gebrauch des Mietobjekts. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung im Winter ist eine Mietminderung um 70 bis 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls möglich.

Sind die Wohnräume nicht mindestens 20 Grad Celsius warm, so liegt die angemessene Mietminderung im Durchschnitt bei 20 bis 30 Prozent. Wenn defekte Thermostate dafür sorgen, dass Ihre Wohnung zu kalt oder auch zu warm wird, sind bis zu 20 Prozent Mietminderung ausreichend.

Grundsätzlich gilt, dass bei einem Heizungsausfall in den Sommermonaten oder bei mäßigen Temperaturen keine Mietminderung möglich ist.

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter Hilfeleistung verweigert?

Sofern Sie Ihren Vermieter in angemessener Form schriftlich informiert und ihm eine Frist für die Reparatur gesetzt haben, können Sie nach Ablauf dieser Frist auf Kosten Ihres Vermieters eine Reparatur in Auftrag geben. Allerdings müssen Sie mit den anfallenden Kosten im Regelfall in Vorleistung treten.

Auch in Notfällen, also zum Beispiel am Wochenende oder wenn der Vermieter oder Hausverwalter länger nicht erreichbar ist, können Sie als Mieter eigenständig eine Reparatur veranlassen. Aber Achtung: Auch hier müssen Sie mit den Kosten im Regelfall in Vorleistung treten. Der Vermieter muss nur dann zahlen, wenn die Reparatur tatsächlich notwendig war. Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter für den Ausfall der Heizung verantwortlich ist, muss dieser auch die Instandsetzung bezahlen.

Unter Umständen kann in einem solchen Fall die Privathaftpflichtversicherung des Mieters für den Schaden einspringen. Ebenso ist es empfehlenswert, rechtzeitig eine private Rechtsschutzversicherung abzuschließen, für den Fall, dass es zu Streitigkeiten kommt. Berechnen Sie jetzt Ihren günstigen Tarif bei Verti.